Accueil > Société | Par Jon Elizalde | 20 décembre 2011

Mal-logement, des solutions existent

Spéculation immobilière,
explosion des loyers… La
crise du logement frappe
fort et touche de plein
fouet les plus démunis.
Pourtant des solutions
existent. Elles ont fait
leurs preuves en France
et dans plusieurs pays
européens. De quoi inspirer
les programmes
des partis de gauche.

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Une à une, les études le
confirment : la crise du
logement est violente
et ne cesse d’empirer. En dix
ans, les loyers ont augmenté
de 50 % à Paris, et de 43 %
dans sa banlieue, beaucoup
plus vite, donc, que les revenus
des foyers. Du coup, la part du
loyer dans les dépenses des
familles n’a jamais été aussi
élevée : selon l’Association départementale
d’information sur
le logement (ADIL), 25 % des
locataires parisiens consacrent
plus de la moitié de leurs ressources
dans le paiement de
leur loyer ! Le constat n’est pas
que parisien. Il est national et
touche d’abord les plus défavorisés,
notamment les jeunes. Le
rapport du Secours catholique
rendu public début novembre
est édifiant : 36 % des 18-25
ans vivent dans des « substituts
de logement » (hôtel, amis,
centre d’hébergement, abris
de fortune, caravane…). Et la
dégradation de la situation est
désespérante tant elle paraît
impossible à infléchir.

Le cas de Saint-Ouen

Mais ici et là, des réponses à la
crise existent. Il y a d’abord des
solutions ponctuelles : le développement
de la colocation, le
logement intergénérationnel
(2 000 étudiants sont logés
gratuitement ou presque grâce
à ce système). Cette dernière
solution repose sur un principe
simple : les logements des personnes
âgées, notamment des
femmes veuves, sont souvent
sous-occupés et peuvent donc
héberger des étudiants, en
échange d’une présence et de
quelques petits services. Pas
si évident. « Après des années
d’individualisme et de société
de consommation, ce n’est pas
simple de changer les mentalités
,
déplore Typhaine de
Penfentenyo, fondatrice d’Ensemble2Générations,
l’association
qui organise ce type de
partage depuis cinq ans. Dans
nos sociétés modernes, on n’a
plus trop l’occasion de rendre
service à quelqu’un. Pourtant,
être heureux, c’est partager.
 »
Et d’ajouter : « Les jeunes n’ont
pas connu les guerres, mais ils
connaissent une vraie guerre
économique.
 »

Mais pour changer les choses
en profondeur et durablement
il faut que les pouvoirs publics
prennent les choses en main.
C’est le cas de la commune
de Saint-Ouen. Collée à Paris
sur sa face Nord, desservie
par la ligne 13 du métro, la ville, qui compte 43 % de
logements sociaux, suscite
la convoitise des marchands
immobiliers. Mais aussi celle
de nombreuses familles de
classe moyenne, voire supérieure,
Paris intra-muros étant
désormais trop cher. Un phénomène
de gentrification qui sévit
dans d’autres villes de Seine-
Saint-Denis, comme Montreuil,
Aubervilliers ou Les Lilas,
repoussant toujours plus loin
les habitants les plus pauvres.
À Saint-Ouen, la pression est
forte. Il s’agit de la commune
du 93 où la population a le
plus fortement augmenté en
2010. Et 3 700 foyers y sont en
attente d’un logement social.
« Doit-on, à cause des spéculateurs,
mettre en péril l’équilibre
sociologique de la ville ?

interroge Paul Planque, premier
adjoint au maire. Évidemment,
non. Nous ne laisserons
pas les lois du marché agir sur
notre territoire.
 » La mairie dispose
de plusieurs outils, dont
la préemption. Une arme de
dissuasion remise au goût du
jour au début des années 2000
par Jacqueline Rouillon, élue
maire en 1999. Pour connaître
le « juste prix » des logements,
la Ville se base sur une estimation
des Domaines : plus ou
moins 3 500 euros le m², selon
l’état des bâtiments ; pour les
villas (rares à Saint-Ouen), le
prix monte à 4 000 euros. En
cas de tentative de revente à
un prix supérieur, la mairie s’appuie
sur son Plan local de l’habitat
(PLH) pour préempter, ou
du moins menacer de le faire
– avant de renégocier avec le
propriétaire. Avec quelle justification
 ? Là, le bât blesse : coupable
de ne pas fournir de motif
valable, la Ville doit passer, de
temps en temps, devant la justice.
« Il ne faut pas exagérer,
relativise Paul Planque. Les
recours sont très médiatisés,
mais restent marginaux.
 » Le
marché est ainsi plus ou moins
régulé. « On freine le tsunami  »,
nuance l’élu. Qui complète :
« Notre politique ne porte pas
uniquement sur la régulation,
mais aussi sur la construction.
Elle tient compte de la densification
de la petite couronne.
 »
En témoigne le vaste projet des
Docks qui prévoit la construction
de 4 000 logements.

La volonté des états

Mais la résistance à la spéculation
immobilière pourrait
s’organiser à l’échelle de
l’État. Pas simple à imaginer
en France, pays où les « lois
sont faites pour protéger les
spéculateurs
 », s’insurge Paul
Planque. Pas loin de chez
nous, d’autres montrent pourtant
l’exemple. C’est le cas des
Pays-Bas où 95 % du marché
locatif (social et privé) sont
soumis à l’encadrement des
loyers. Une mesure mise en
place au lendemain de la Seconde
Guerre mondiale pour
protéger les locataires, et qui
s’applique de la même manière
au secteur social et au secteur
privé. Cet encadrement repose
sur l’instauration d’un loyer
plafonné : le « loyer maximal
raisonnable ». Un dispositif à
points détermine la qualité de
chaque logement, et donc le
loyer qui lui correspond, selon
des critères tels que la superficie
et les équipements, mais
aussi son environnement : commerces,
écoles, transports, etc.
Deuxième volet : le contrôle
des hausses de loyers, plafonnées
à un montant fixé chaque
année par le gouvernement.
Quant au bail, il est signé pour
une durée indéterminée. Si elle ne déménage pas, une famille à
faible revenu, éligible au logement
social, peut donc conserver
très longtemps un loyer relativement
bas, quelle que soit
l’évolution de ses revenus. Et
ça marche : les loyers des bailleurs
sociaux (85 % du marché
locatif réglementé néerlandais)
sont en général bien en deçà
des plafonds imposés.

À l’étranger toujours, l’Allemagne
ne subit pas du tout la
crise du logement avec la même
intensité qu’en France. Les raisons
sont multiples : beaucoup
moins de propriétaires, des
logements construits massivement,
des loyers encadrés…
Et ce n’est pas tout : comme
en Suisse, l’habitat coopératif
dispose d’une reconnaissance
juridique. Près de 25 % des
logements neufs s’inscrivent
aujourd’hui dans ce modèle,
dont l’un des précurseurs est le
quartier Vauban, dans la ville de
Fribourg-en-Brisgau, construit
au début des années 1990 sur
une ancienne caserne militaire.
De quoi s’agit-il ? De maisons
ou d’immeubles où les logements
individuels comportent
des espaces communs, dont
la nature et le nombre sont à
définir entre habitants. La collaboration
entre eux est d’ailleurs
permanente, et ce, dès la
conception de leur immeuble.
Combien de cuisines ? Quels
espaces pour les enfants ?
Quel matériau ? L’habitat coopératif
se veut solidaire et s’inscrit
aussi dans une démarche
écologique.

Les immeubles concernés
sortent du marché immobilier.
Chaque habitant détient une
part de la coopérative propriétaire
de l’immeuble, et lui verse
un loyer. Résultat, des loyers
avantageux, très en dessous
de ceux du marché : environ
300 euros par mois, charges
comprises, en plein coeur de
Berlin.

Le retard français

En France, certains partis,
comme Europe écologie - Les Verts (EELV) veulent
développer ce modèle, car
dans l’hexagone il n’existe
pas de statut juridique pour
l’habitat groupé.
En attendant, des projets voient
le jour. Le plus emblématique est
le Village Vertical, une coopérative
d’habitants qui se construit
à Villeurbanne, en banlieue de
Lyon, soutenue par les élus
locaux. Autre exemple : dans un
village espagnol, à Marinaleda,
les 2 600 habitants décident
ensemble de tout. Ils travaillent
pour une coopérative perçoivent
le même salaire et vivent
sur 1 200 hectares confisqués
en 1986 à un grand propriétaire
terrien, dans des maisons
de 90 m² que chaque habitant
construit avec l’aide d’un chef
de chantier et d’un architecte
rémunérés par la mairie. Le gouvernement
régional fournit les
matériaux. Le loyer à verser pour
cette maison qui ne pourra être
revendue ? 15 euros par mois.
Un autre monde…

Portfolio

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